Przekształcenie działki rolnej na budowlaną krok po kroku

Czego dowiesz się z artykułu?

• Jakie warunki musi spełniać nieruchomość pod zabudowę?
• Jak sprawdzić przeznaczenie działki?
• Jak uzyskać warunki zabudowy i zagospodarowania terenu?
• Co w przypadku, gdy gmina nie ma uchwalonego MPZP dla danej działki?
• Ile trzeba czekać na wydanie decyzji?
• Na czym polega wyłączenie gruntu z produkcji rolnej?

Ogólne wymagania dla nieruchomości pod zabudowę

Aby działka nadawała się pod zabudowę, musi spełniać pewne podstawowe warunki:

• Przeznaczenie na cele budowlane: Działka musi być wpisana do rejestru gruntów jako teren przeznaczony pod budownictwo. Informacje te można uzyskać w miejscowym urzędzie gminy.
• Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT): Przed rozpoczęciem budowy należy uzyskać WZiZT, które określają m.in. dopuszczalny rodzaj zabudowy, maksymalną powierzchnię zabudowy i minimalną odległość budynku od granic działki.
• Wyłączenie z produkcji rolnej (w przypadku terenów rolnych): Działki rolne przed przeznaczeniem pod zabudowę muszą zostać wyłączone z produkcji rolnej. Dokonuje się tego w drodze decyzji administracyjnej wydawanej przez właściwy urząd wojewódzki.
• Prawo do dysponowania nieruchomością: Inwestor musi posiadać tytuł prawny do działki, np. akt własności, umowę dzierżawy.

Należy pamiętać, że w zależności od lokalizacji nieruchomości, niektóre z wyżej wymienionych warunków mogą być spełnione z mocy prawa. Informacje na ten temat można uzyskać w urzędzie gminy właściwym dla miejsca położenia działki. Spełnienie tych warunków znacząco upraszcza procedurę przygotowania działki do zabudowy.

Krok 1: Sprawdzenie przeznaczenia wybranej działki

Większość działek oferowanych do sprzedaży figuruje w ewidencji gruntów jako działki rolne. Nie oznacza to jednak automatycznie, że budowa na nich jest niemożliwa.

Istnieją trzy główne scenariusze:

1. Działka leży w granicach administracyjnych miasta: W takim przypadku zmiana przeznaczenia gruntu na cele budowlane nie jest wymagana. Wystarczy sprawdzić, czy działka objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) i czy przewiduje on zabudowę mieszkaniową w danym miejscu.
2. Działka leży na terenie objętym MPZP, ale poza granicami miasta: Tutaj zmiana przeznaczenia gruntu również nie jest konieczna, o ile MPZP przewiduje zabudowę mieszkaniową na tym terenie.
3. Działka nie spełnia żadnego z powyższych warunków: W takim przypadku zmiana przeznaczenia gruntu na cele budowlane jest niezbędna. Należy złożyć wniosek o wydanie odpowiedniej decyzji w urzędzie gminy. Procedura ta może być czasochłonna i nie ma gwarancji, że decyzja będzie pozytywna.

Ważne: Zakup działki rolnej, która nie ma decyzji o zmianie przeznaczenia gruntu na cele budowlane (poza terenami objętymi wyżej wymienionymi scenariuszami), wiąże się z dużym ryzykiem. 

Krok 2: Uzyskanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu

Działki objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) mają już precyzyjnie określone warunki zabudowy, co znacznie ułatwia sprawdzenie, czy spełniają one nasze oczekiwania. MPZP określa m.in.:

• Dopuszczalny rodzaj zabudowy: Dom jednorodzinny, bliźniak, szeregowiec, a może budynek wielorodzinny? MPZP precyzuje, jaki typ zabudowy jest dopuszczalny na danym terenie.
• Wymaganą formę architektoniczną: Plan określa styl architektoniczny, w jakim powinien zostać wybudowany dom. Może to obejmować m.in. kształt dachu, wysokość budynku, kolorystykę elewacji itp.
• Wymiary budynków: MPZP ustala minimalną i maksymalną powierzchnię zabudowy, a także maksymalną wysokość budynku.
• Usytuowanie budynku na działce: Plan określa minimalne odległości budynku od granic działki, chodnika, ulicy i innych obiektów.
• Istniejącą i planowaną infrastrukturę: MPZP zawiera informacje o lokalizacji sieci energetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych i gazowych, a także o układzie komunikacyjnym w danym obszarze.
• Sposób użytkowania okolicznych terenów: Ważne jest, aby sprawdzić, jakie są plany zagospodarowania terenów sąsiadujących z działką. Może to mieć wpływ na komfort życia, np. w przypadku planowanej budowy strefy przemysłowej w pobliżu.

Przed zakupem działki objętej MPZP należy dokładnie zapoznać się z jego treścią. Można to zrobić w urzędzie gminy lub na jej stronie internetowej. Należy pamiętać, że ustalenia MPZP nie zawsze mogą być zgodne z naszymi oczekiwaniami, np. ze względu na wymaganą minimalną powierzchnię działki, co może mieć istotny wpływ na koszty inwestycji.

Co w przypadku braku MPZP dla danej działki?

Na terenie, dla którego nie uchwalono Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), zarówno na obszarach wiejskich, jak i miejskich, konieczne jest indywidualne wystąpienie o wydanie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT).

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy może złożyć każdy zainteresowany zakupem działki. Jeśli gmina rozpoczęła procedurę uchwalania MPZP, ale plan nie został jeszcze zatwierdzony, warto zapoznać się z tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten określa w przybliżeniu rodzaj zabudowy przewidywanej na interesującym nas terenie.

Niekiedy można spotkać oferty sprzedaży działek, dla których warunki zabudowy zostały wydane na poprzedniego właściciela, najczęściej rolnika. Przed zakupem takiej działki należy sprawdzić, czy w międzyczasie nie został uchwalony MPZP. Plan ten może bowiem modyfikować wymagania zawarte w decyzji o warunkach zabudowy, która w takiej sytuacji traci ważność.

W przypadku tzw. działek siedliskowych, przeznaczonych pod zabudowę dla rolników, nie ma możliwości przepisania warunków zabudowy, jeśli potencjalny nabywca nie spełnia określonych wymagań.

Wniosek o ustalenie warunków zabudowy składa się w urzędzie gminy, najczęściej na gotowym druku. Do wniosku należy dołączyć m.in.:

• mapę geodezyjną w skali 1:500 z zaznaczoną lokalizacją planowanej zabudowy,
• szkic i opis budynku z zaznaczeniem podstawowych wymiarów (szerokość elewacji frontowej, wysokość, liczba kondygnacji itp.),
• informację o przewidywanym zapotrzebowaniu na energię elektryczną,
• sposób zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków.

Wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy będzie możliwe, jeśli spełnione zostaną następujące wymogi:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
• teren ma dostęp do drogi publicznej;
• istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu zaspakajają potrzeby inwestycji;
• teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
• decyzja będzie zgodna z innymi przepisami, np. dotyczącymi ochrony środowiska.

Ile trwa wydanie decyzji o warunkach zabudowy?

Standardowy termin wydania decyzji o warunkach zabudowy to 30 dni. W bardziej skomplikowanych przypadkach termin ten może zostać wydłużony do 60 dni.

Istnieje również możliwość zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji. Może to nastąpić na okres do 9 miesięcy lub do czasu uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), jeśli na danym terenie istnieje ustawowy obowiązek jego opracowania.

Należy jednak pamiętać, że wójt ma obowiązek wydać decyzję, jeśli w ciągu 2 miesięcy od zawieszenia postępowania rada gminy nie podejmie uchwały o przystąpieniu do sporządzania MPZP lub MPZP nie zostanie uchwalony w okresie zawieszenia.

Ważność decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest ograniczona do terminu określonego w dokumencie lub do czasu uchwalenia MPZP.

Krok 3: Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej

Warunkiem rozpoczęcia budowy na działce rolnej jest uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej. Wymagane jest to zarówno w przypadku wystąpienia opozwolenie na budowę, jak i złożenia zawiadomienia o zamiarze budowy.

Procedura wyłączenia gruntów z produkcji rolnej różni się w zależności od klasy gruntu:

• Grunty klasy IV-VI: Wyłączenie następuje bezpłatnie i automatycznie. Nie jest wymagane składanie wniosku ani ponoszenie żadnych opłat.
• Grunty klasy I-IIIb i organiczne IV-VI: W tym przypadku decyzję o wyłączeniu wydaje starosta. Decyzja określa wysokość należności i opłat rocznych, które należy uiścić.
• Tereny leśne: W przypadku terenów leśnych, oprócz wyłączenia z produkcji rolnej, konieczne jest również uzyskanie odpowiedniego odszkodowania za wycinkę drzewostanu.

Należności i opłaty roczne związane z wyłączeniem gruntów z produkcji rolnej mogą sięgać kilkuset tysięcy złotych w przeliczeniu na hektar wyłączonego obszaru. Zwolnienie z tych opłat przysługuje jedynie dla działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o powierzchni do 500 m2.

Należy pamiętać, że obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych przechodzi na kolejnych właścicieli działki. Informację o tym fakcie należy uwzględnić w umowie sprzedaży nieruchomości.

Opracowanie: Martyna Nowak-Ciupa

fot. otwierająca: RitaE / pixabay.com